Flipping en Portugal 2026: la rentabilidad real empieza por el “stack” de costos

Hacer flipping en Portugal puede ser altamente rentable, pero solo si se modela con precisión. La mayor diferencia entre un flip “bueno en Excel” y uno realmente exitoso suele estar en un punto muy concreto: la rentabilidad real no se define por la subida de precio, sino por el stack completo de costos.

En la compra, el primer bloque es fiscal-administrativo. En 2026, el costo de transacción típicamente incluye IMT (variable por escalones y tipo de uso), Imposto do Selo 0,8%, más costos de registro y formalización. En guías de 2026 se vuelve a enfatizar el 0,8% como constante y el carácter relevante del IMT como ítem principal.
A nivel operativo, también se deben considerar costos de registro (por ejemplo, rangos de €225–€375 para registro de propiedad y la posibilidad de usar “Casa Pronta” para agrupar actos, que puede llegar a montos cercanos a €700 según caso).

En la venta, el segundo bloque suele ser el que más sorprende cuando se calcula “de verdad”: la comisión inmobiliaria. En Portugal, es habitual ver comisiones entre 4% y 6% (y en muchos casos se menciona ~5%) y normalmente se le añade IVA. En flips cortos, este costo puede comerse una parte muy significativa del margen.

 

Finalmente, viene la tercera capa: el costo financiero y el costo tiempo. Incluso con tasas bajando, el tiempo de obra + tiempo de venta (DOM) + tiempo de escritura/registro, es capital inmovilizado. Si no lo incorporas en el modelo, el ROI aparenta ser alto, pero el IRR real cae.

Cómo lo aterrizamos en un flip “modelo”:

• Precio compra + IMT + sello + legal/registro
  
• Obra + contingencia (mínimo 8–12%)
  
• Holding costs (condominio, IMI prorrateado, seguros, utilities, intereses si hay deuda)
  
• Venta (comisión + IVA, staging/marketing, legal)
  
• Impuesto sobre ganancia (según estructura y caso)

En AmeliaIN, el trabajo serio de flipping parte por aquí: no por encontrar un “buen deal”, sino por construir el margen real neto, con escenarios (base / conservador / estrés) y una salida defendible.

 

Si estás evaluando flipping en Portugal, podemos ayudarte a estimar rentabilidad neta real (no bruta), estructurar el deal y comparar oportunidades por IRR.